こんにちは！考えるチキン(@thinking_ckn)です！！
現在、副業として不動産賃貸業を始めたいと考えています。
ただ、嫁ブロックが入っているので、なぜ始めたいのか考えを整理しておきます。
メリット
まずは事業により現実的に得ることができるメリットを整理してみます。
家計・キャッシュフローの改善
基本的に今の日本では実質賃金が下落していくのがトレンドであり、それは我が家も同じです。また来年以降は定期昇給が渋くなる予定ですが、逆に子供関連で支出は増えていく見込みなので、今から手を打っておいた方が良いです。支出の削減もできる範囲でやっているので収入を増やす方向でもアクションが必要そうです。
インデックス投資もアップダウンしながら資産が増えていっていますが、これによる家計やキャッシュフローの改善はありません。
配当収入を得るためにETFや個別株も購入していますが、投資額の4%くらいの成績のため、現状はキャッシュフローの改善は微々たるものです。
他にも副業関連はいろいろと試してみましたが、安定的に賃料収入としてキャッシュフローを得られる不動産賃貸業を試してみたいといった感じです。
築古戸建て1件あたり、税引前の家賃4万円、税引後で2万円のキャッシュフロー増加を想定しています。（表面利回り20％）
病気になっても収入が途絶えることがなくなる
今は一馬力で家族4人分を稼いでいますが、私が中途半端に病気になって2年以上働けなくなると、収入面はかなり厳しくなる見込みです。
収入保障保険という手もありますが、精神疾患の場合は補償対象外になったりと対応力に欠ける印象です。
また、インデックス投資は上がる時もあれば下がる時もあるので、これをリスクヘッジには使えません。
自分が働いていなくても定期的に家賃として収入が入ってきてくれると安心感があります。
子供に仕事を残せる
将来的に事業を子供に引き継ぐことができます。
不動産の管理や小規模修繕は業者へ外注できるので、基本的に手がかからない見込みです。
現状、子供はすくすく育っており将来が楽しみですが、仕事として副収入を得られるようにしておけば、より子供の人生が安定すると思います。
場合によっては子供が仕事を選択する際に、収入や安定性に縛られることなく、よりやりたい仕事を選ぶことができるようになるかもしれません。
また、仮に子供が落ちこぼれたとしても、セーフティネットとして機能してくれます。
経費が使えるようになる
パソコンやスマホについては不動産賃貸業でも使うため、事業で使う割合については案分して税引前の売上げから経費計上できると思います。（まだちゃんと調べていないけど）
現状は自家用車は持っておらず、将来的なファイナンシャルプランとしても購入の予定はありませんが、不動産賃貸業を始める場合は郊外へ行く必要も出てくるため、車の購入が必要になってくると思います。
車は経費で購入することができます。
妻や私の得意分野が活かせる
私はDIYができ、妻はデザインができます。
空き家の再生はインテリアデザインに沿って、DIYで修繕していく形になるので、上記の両方のスキルを活かすことができます。
最近は空き家再生関連の動画を見ているのですが、私のDIYスキルでも問題なく対応できそうです。とりあえずDIYがしたい。
また、デザインスキルは物件の間取りや魅力をお客さんに伝えるマイソクといった資料の作成にも活かせる余地があります。
汲み取り物件や、重度の雨漏り物件など、難易度の高い物件を選ばなければ、内装は個人のDIYで何とでもできそうです。
働く場所にとらわれない
将来的に、ぼんやりと地元で何かやりたいと考えています。
ただ、地元は田舎で仕事もないので、リタイアした後になりそうです。
田舎の物件は安いので、空き家を再生して貸し出せば地元への貢献にもなりそうです。
課題とリスク
事業にかかるお金や、リスク・課題について客観的に明確化しておきます。
事業にかかるお金(課題)
表面利回り20%を想定します。
月額4万円で賃貸できるエリアで購入するとして、物件購入価格190万円、修繕費50万円だと総額240万円となり上記の利回りを満たせます。
現状のファイナンシャルプランでは300万くらいの出費は問題なく、貸出前に諦めて売らない限りは、金銭的な損失はほぼ無いと考えます。
そもそも、既にインデックス投資で300万円より大きな金額をリスクにさらしているため、この金額くらいなら特に恐れる必要はないです。（不動産は株式と違って単価が大きく、分散によるリスク低減がしにくいとの差異はありますが。)
表面利回りが20％になるように購入できれば、細かな想定外の支出を含めても黒字で着地できる見込みです。
また事業を始めるにあたってリスクにさらす資金の総額と、損切ラインのルール設定は必要だと思うので、以下のようにしておきます。
ここで事業を辞めるというルールの明確化
修繕費込みの総費用300万円までの「地方の中古戸建て」または「都市部の区分マンション」を購入する。（想定利回りは20％）
最初は現金で購入するため、ローンの支払いや金利は発生しない。
入居者を募集して、3年経過しても入居が決まらない場合は、諦めて撤退して辞める。
150万円での損切りを想定。
仮に物件が売れなかったとしても、学費や老後資金などファイナンシャルプランに与える影響はない。対してメリットは大きい。
入居者の孤独死(リスク)
あり得るリスクとしては、賃貸中の物件で入居者が孤独死して、物件が使えない状態になるというのがあると思います。
ただ、これについては大家が誰に物件を貸すかを選べるので、ファミリー層への賃貸をターゲットとすれば孤独死のリスクを回避できます。
また、高齢者に賃貸したとしても、最近は孤独死を防止するサービスがありますし、仮に孤独死が発生した場合にも大家自身が掃除をする必要はなく、特殊清掃業者に外注することになります。費用も遺族または保険から出すことになります。
ターゲット層から基本的には「郊外の戸建て」や「都市部ファミリー向け区分マンション」を購入することになりそうです。
入居者が家賃を滞納したり、物件を汚損する(リスク)
家賃滞納や物件汚損のリスクについても保険があります。
家賃保証会社を通しておけば、家賃滞納には対応できますし、
物件の原状回復については、入居者や大家の火災保険で対応することができます。
子供がいるのに時間がとられる(課題)
子供は成長してきて日々手がかからなくなってきていますが、下の子はまだちょっと手はかかります。
郊外の戸建てを購入して修繕して賃貸するとなると、それなりの時間を要するので、子供と休日に過ごす時間には影響します。
どこまで物件を修繕をするかにもよりますが、YoutubeのDIY動画をみるとおおよそ最大で20日間あれば完了しそうです。表層リフォームだけなら10日もあればできそうな感じです。隔週だと10カ月かかります。
物件修繕用の資材搬入(課題)
私は数年間ペーパードライバーなので車の運転がまともにできないという課題があります。
これについては運転免許を持っていないわけでは無いので、頑張るしかなさそうです。軽トラはレンタルまたは数万円で安く購入ができるようです。(経費購入)
赤帽に依頼するのも考えましたがコスト的に厳しそうで、ちょっとした買い物など対応力に欠ける点でやはり自分で運転したほうが良さそうです。
または運転が得意な人に手伝ってもらうか…
まとめ
家計的には今の生活を続けていてもジリ貧なので、少しでも体が動く若いうちに始める方が良いと思います。
特に今の仕事を辞めて、不動産賃貸業にフルインベストメントするわけでは無いので、うまくいかなかった場合は事業を辞めて元に戻すことができます。
投資額以上の損失は発生しないので、こういった後戻りできるチャレンジはどんどんするべきだと考えています。
いずれにせよ家庭の金と時間を使うことになり妻の協力は必要となるので、なぜ始めたいのか考えを整理してみました。今の家も妻が探して修繕プランも出しており、私は値切り交渉くらいしかしてないので、このあたりのセンスもあると思います。
嫁ブロックが解消されたら、月1くらいで大家の会への参加や、物件の選定というステップに進みます。
（嫁ブロックが解消されなくても始めるだろうけど(^^♪）
